土地 相続

【土地相続ナビ】 トラブルなし&損せずに相続する方法

相続をする際に「土地」は大きな資産になります。相続人が複数いる場合でも、基本的には相続人は肉親であるため揉めないであろうと思われがちですが、肉親だからこそトラブルが多いのが相続というものです。土地の相続方法は大きく分けて4つの方法があります。

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@ 土地を分筆してそれぞれの持ち分に応じて分ける。(現物分割)
A 土地は一人の相続人に相続させ、その他の相続人には現金などの他資産を分配する(代償分割)
B 相続割合に応じて持ち分を決め、土地を相続人全員で共有する(共有分割)
C 土地を売却して得た利益を、相続割合に応じて分配する(換価分割)

結論から言うとこの中でCが最も揉めずに相続する方法になります。@〜Bを選択すると後々トラブルが起こり易くなってしまいます。(詳細は後述します)
これらの選択肢の中で、相続人全員がCを納得して選ぶためには、まず土地の価値を正しく知る事をしなくてはいけません。何故なら、土地の価値を正しく知らないと公平に財産分与が出来ないですし、自分がどの程度の額を相続できるかが曖昧になるからです。

■早く、高く売るためには?

マイホームの価値を正しく知り、その財産を早く、高く売るためには信頼できる不動産会社に売却を依頼することが大切です。そんな不動産会社と出会うためには2つの事に注意する必要があります。

@ 一社だけではなく複数の会社に査定を依頼すること
A 複数の会社の査定結果を同時期に比較すること

これら2つの事を実現するには不動産一括査定サイトを利用するのが一番良い方法です。一括査定サイトは、一度必要な情報を入力するだけ6社同時に査定依頼が出来ますので、一社一社に査定依頼をする手間が省けます。更に、査定結果も1〜2営業日ほどで返ってきますので、複数の会社の査定結果を同時に比較出来るからです。

■換価分割をする際の注意点

土地の相続時は単に「売却金額」だけではなく、相続税と譲渡所得税を加味して考えなければいけません。「土地の取得額ー(相続税+譲渡取得税)」と「相続税、譲渡所得税の基礎控除」を比較して、より高い金額で売却できる方法が一番損をしない売り方です。それ故、ベースとなる「土地の取得費」を正確に算出する事、つまりマイホームの価値を正しく知る事が重要になってくるのです。
以下に、相続税と譲渡所得税、及びそれぞれの控除額について明記致します。詳細は各ホームページでご確認ください。

@ 相続税について
相続税※の評価額は、実際に土地を売却した額ではなく、路線価※から算出される評価額によって決まります。但し、相続税額の負担は相続割合によって決まります。例えば、A,Bという2人の相続人がいて(相続税が1,000万円かかる相続)Aが財産の70%を相続する権利があり、Bが30%を相続する権利があるとします。その場合はAが700万円相続税額の負担、Bが300万円の相続税額の負担になります。
相続税の控除額※は「基礎控除3,000万円+法定相続人×600万円」となります。

※相続税の計算方法 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm
※路線価 国税庁ホームページ
http://www.rosenka.nta.go.jp/
※配偶者の特別控除などは加味していません。詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/souzo32.htm

A 譲渡所得税について
譲渡所得税とは不動産を売却して利益が出た場合に課せられる税金です。その不動産に入居していれば3,000万円の利益までは控除される※ので税金が掛かりません。譲渡所得税の評価額は「売却費用−(購入費用+購入時諸費用+売却時諸費用+減価償却費)」の計算になります。

※条件などの詳細は国税庁ホームページでご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

■相続方法の比較

@ 土地を分筆してそれぞれの持ち分に応じて分ける。(現物分割)
・メリット
土地が個々の名義になるので、相続後の売却などは基本的には名義人の意志のみで行える。
・デメリット
同一の土地を分筆しているので、土地の場所によって日当たりや接道に違いが出て、価値が公平になるように分筆する事が非常に困難。

A 土地は一人の相続人に相続させ、その他の相続人には現金などの他資産を分配する(代償分割)
・メリット
価値を正確に算出できれば公平に遺産を相続できる。
・デメリット
土地の価値を正確に算出しにくいため、結果的に不公平になる場合もある。土地の資産と釣り合う土地以外の資産が必要。

B 土地を相続割合に応じて持ち分を決め、相続人全員で共有する(共有分割)
・メリット
同一の土地を共有しているので「@(現物分割)」とは違い価値は公平に分割される。
・デメリット
土地を売却、貸与する際に名義人全員の許可が必要なため、相続後の流動性に欠ける。

C 土地を売却して利益を相続割合に応じて分配する(換価分割)
・メリット
最も公平に土地を分配できる。
・デメリット
売却時に売却価格などの意見が異なると売却活動が長引く場合がある。譲渡所得税が多く掛かると遺産が目減りしてしまう。

冒頭で申上げた4つの相続方法の比較です。@からBに関しては土地を所有したまま相続をします。しかし、土地は時価であり、売却金額も正確には算出できないため、土地のまま相続するとトラブルが起こる可能性があります。そのような点からも、C換価分割が最もトラブルの少ない相続方法と言えるでしょう。

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■土地を所有したまま相続をするトラブルケース

@ 現物分割時、相続後の周辺環境が変化するケース
1,000uの土地を相続人A,Bの2人で相続したと仮定します。相続方法は現物分割を選び、公平に500uずつ分割し、それぞれの名義で登記をしました。地型や接道、日当たりも同様なため相続後すぐには特に大きなトラブルはありませんでした。

しかし、5年後にBの土地の目の前に6階建てのマンションが出来、日当たりが極端に悪くなってしましました。売却をしようと思いましたが、Aの土地と比較をしても25%程度価値が下がってしまい、結果不公平な相続になってしまいA,Bの関係は悪化してしまったというケースです。
土地を売却せずに相続してしまうと周辺環境の変化によって価値が変わってしまうので、数年後に価値が変わり不公平感が出てしまうことがあります。

A 代償分割時、土地の価値が変動するケース
代償分割を行い、時価3,000万円の土地を相続したAと、3,000万円の現金を相続したBがいると仮定します。一見公平に見える相続ですが、土地の価値は周辺環境や景気によって大きく変動しますので、後々不公平感が生まれてしまうかもしれません。勿論、土地を相続する側はそれらを加味した上で相続している事も多いと思いますが、予想以上に上下した場合には、前項と同じくA、Bの関係が悪化する可能性があります。
更に、インフレデフレによって現金価値も変動します。種類が違う資産で相続をすると言う事は、将来的な価値が変動し、相続人同士で「相続したモノの価値の違い」が生じるリスクがあると言う事です。

B 共有分割時、売却が困難なケース
1,000uの土地をA,B,Cの3人の共有名義にすることで相続したと仮定します。数年後にAは現金が必要になり、土地の売却を主張しますが、B,Cは将来的に建物を建てて賃貸にしたいので反対をしました。その土地自体を売却することは名義人全員の同意(署名、捺印)が必要なため、このように相続人同士で土地の将来設計が異なると相続後にトラブルになる可能性があります。

更に、Aは自分の持ち分だけを売却することはB,Cに許可なく出来るので(実際に購入する方は極稀ですが)Aの分の持ち分だけ別の方の名義になっているというリスクもあります。
仮にA,B,Cが全員売却に同意したとしても売却過程で金額や引渡時期などの意見が異なった時に、いちいち協議をしなければいけない煩わしさもあります。
このように共有名義で土地を相続すると、相続後も土地の扱いについて全員の考えが一致していなくてはいけないというトラブルリスクがあります。

■こんなときどうする?どうなる?

@ どうしても土地を売却せずに残したい時
売却してから分割する換価分割が良いと分かっていても、何かしらの事情により土地を残さざるを得ない時もあると思います。そんな時にはどうなるでしょうか?

・費用がかかる
1年に1回固定資産税が掛かってきます。広さや場所によりますが、十万円単位の固定資産税を課せられることも少なくありません。土地を相続した後も、不法侵入者がいないか、土地は荒れていないかなどの管理を定期的に行う必要がありますし、戸建てが存在すれば管理は更に大変になります。

・土地の分割で揉める可能性がある
上記の「@現物分割時」でも触れましたが、土地の分割時に揉める場合があります。土地の形が分割しやすい整形であれば良いですが、地型が悪く、公平な価値に分割しにくい土地は、相続人同士で揉めるリスクがあります。

A 土地を売却したいときはどうする?
土地を売却したいときには以下の流れになります。
・査定
いくらで売却出来るか?の目安額を不動産会社に査定してもらう。
・媒介契約
売却活動やその後の手続きを任せる不動産会社と「売却依頼」の契約を結ぶ。
・売却活動
チラシやネットなどの広告で集客をし、実際に部屋を見せ検討者を募る。
・契約
金額や引渡時期を合意した上で契約書を締結する。
・引渡
諸手続きが済んだ上で、土地の所有権を相手に移転する。

これらの土地に関する売却を行うのは名義人になります。土地の名義人の許可(署名、捺印など)が必要であるので、相続後に名義人になった方が売却手続きの一切を負います。

・相続税の計算をするための土地評価額が知りたい場合はどうする?
上述した通り路線価から算出します。簡単に言うと土地に接道している道路に「金額」が記載されており、その金額に対して広さを掛けて算出します。複数路線に面している場合や、借地権の場合など、諸条件で算出方法は変わってきますので、詳細はこちら※のホームページをご確認ください。
※路線価 国税庁ホームページ
http://www.rosenka.nta.go.jp/
※路線価図の説明 国税庁ホームページ
http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prc.pdf

相続に伴う土地の売却で、一番大切なのは
『早く、土地を売ること』

相続の問題が長引くと意見の相違により相続人の関係が悪化してしまうこともあります。また、適正な価格で売却をしないと後々トラブルに発展してしまう場合もあります。
上記で紹介したように換価分割の場合でも、売却活動中に金額や引渡時期などの諸条件で相続人の意見が異なる場合があります。関係悪化だけならまだしも、土地が売れない状態が続くと売り出し価格を下げざるを得ない場合もあります。
それ故に、相続に伴う土地を売却する時には「早く、土地を売る事」が最も大切なのです。それには、冒頭で申上げた通り不動産会社選びが最も重要になります。

■不動産会社選びのポイント

上述した通り、信頼のできる不動産会社を見極めるポイント以下二点です。本項では具体的に気を付けるポイントを更に詳しくご紹介します。

@ 一社だけではなく複数の会社に査定を依頼すること
A 複数の会社の査定結果を同時期に比較すること

@ 一社だけではなく複数の会社に査定を依頼すること
一社だけに査定依頼をしてしまうと危険です。何故なら、その会社が苦手なエリアでの売却である可能性があることと、相場が分からないまま一社の意見だけで査定額を決めなければいけないからです。不動産会社にも強いエリアと弱いエリアがあります。例えば直近で成約事例があるエリアであれば、「営業トーク」や「資料」も確立しているため「強いエリア」になりますし、全く成約事例がなければ逆に「弱いエリア」になります。そのため、一社だけに査定依頼をし、土地がその会社の弱いエリアだった場合には早く売れない可能性が高いのです。
更に、土地の相場は一般的ではないため適正価格が分かりにくいです。複数の会社に査定をお願いすることにより相場を把握でき、自分自身も適正な査定額を見極めやすいのです。

A 複数の会社の査定結果を同時期に比較すること
土地の相場は周辺環境によって変わります。例えば同じような条件の土地が、周辺で4,000万円の価格で売り出していたら、その土地よりも極端に高い価格では売れません。つまり、土地を含めた不動産の売却は周辺環境によって変わる「売り時」を逃してはいけないのです。売り時を逃さないために一括で同時期に査定し比較することによって、スピーディーに不動産会社を選ぶ必要があるのです。

このような理由により、一回の情報入力で複数の会社に査定依頼ができる「一括査定サイト」を利用することをおススメします。

■一括査定サイト「イエウール」について

一括査定サイトは複数ありますが、その中でもイエウールというサイトがおススメです。以下二点が理由になります。

@ 優良不動産会社と出会える
一括査定サイトで重要なことは参加企業の多さと、会員数です。何故なら、参加企業が多いほど自分の所有している土地エリアに「強い」不動産会社に出会える可能性が上がるからです。更に、会員数が多いほど、知名度があり、優良な不動産会社が「参加したい」と思うからです。
その点イエウールは、参加企業1,200社という業界トップクラスの参加企業数を誇り、会員数も450万人を超えており、、不動産一括サイトの中でも最大規模のサイトです。

A 査定スピードの早さ
イエウールを利用すると最大6社から1~2営業日程度で査定額が提示されます。早い会社は依頼当日に査定額が出るほどのスピード感です。上述のように、不動産を早く売るための「売り時」を逃さないためのスピードも備わっている査定サイトになります。

■まとめ

土地を売却せずに相続することは色々なリスクがあることが分かったと思います。そして売却する時には、「売り時」を逃さないために素早く複数の会社に査定依頼をすることが大事です。
そのため、一括査定サイトでスピーディーに査定を行いましょう。それが土地を相続する際にトラブルなく相続するための秘訣です。

※2016年4月執筆
※記載の税率や制度などは時期によって変更する可能性があります。詳細は国税庁ホームページをご覧いただくか、税理士にご相談ください。
https://www.nta.go.jp/index.htm

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